Notarkosten Hauskauf Notar Büro Eingang

Nicht nur die Suche nach einem perfekten Haus kann langwierig sein, ist es erstmal gefunden, geht’s erst so richtig los. Aber keine Sorge, wir helfen Ihnen auf die Sprünge und verraten Ihnen, warum Sie überhaupt einen Notar benötigen und wer für diese Nebenkosten zum Kauf aufkommt. Außerdem geben wir Ihnen einen Überblick, welche Unterlagen Sie beim Notarbesuch dabeihaben sollten. Hier kommen alle wichtigen Informationen.

Gesetzlich vorgeschrieben: Warum braucht man den Notar beim Hauskauf?

Um in Deutschland eine Immobilie rechtskräftig zu kaufen, ist es notwendig, den Immobilienvertrag über einen Notar abzuwickeln. So haben Sie eine Sicherheit auf beiden Seiten und einen Ansprechpartner in einer doch eher komplexen Angelegenheit.

Wer zahlt die Notarkosten beim Hauskauf und wie hoch sind die Gebühren?

Die Notargebühren hat der Gesetzgeber vor allem eingeführt, damit Käufer und Verkäufer beim Hauskauf geschützt sind. In der Regel ist es so, dass der Käufer den Notar beauftragt und somit auch den überwiegenden Anteil der Kosten trägt. Der Verkäufer übernimmt meist nur einen Anteil der Kosten des Notars, zum Beispiel, wenn etwas im Grundbuch beim Grundbuchamt zu ändern ist (Grundbuchkosten) oder ähnliches.

Jedoch gelten bei einem Hauskauf beide Seiten, also Käufer und Verkäufer, als Kostenschuldner und sind somit haftbar. Das heißt, zahlt der Käufer die beim Hauskauf anfallenden Notarkosten nicht, ist der Verkäufer zur Zahlung verpflichtet. Dass der Käufer die Notarkosten zahlt, hat vor allem steuerliche Gründe. Müsste nämlich der Verkäufer diese Kosten tragen, würde er sie höchstwahrscheinlich auf den Kaufpreis des Hauses aufschlagen. Damit würde wiederum die Grunderwerbsteuer für den Käufer steigen. Tipp: Halten Sie im Kaufvertrag fest, wer beim Immobilienkauf welche Notarkosten übernimmt und beachten Sie die Kosten für den Notar auf jeden Fall auch bei Ihrer Finanzierung. Grob gerechnet belaufen sich die Notarkosten beim Hauskauf und die Grundgebühren auf etwa 1,5 bis 2 Prozent des vereinbarten Kaufpreises der Immobilie oder des Grundstücks. Der in der Bundesnotarordnung (BnotO) festgeschriebene Gebührensatz umfasst dann folgende Leistungen:

  • die Beratung
  • einen Kaufvertragsentwurf
  • die notarielle Beurkundung des finalen Kaufvertrags

Dafür berechnet der Notar den doppelten Gebührenansatz der Beurkundungsgebühr (Kostenverzeichnis Nr. 21100 GNotKG).


Erklärung: Für einseitige Erklärungen wird die volle Gebühr (10/10) berechnet, für Verträge und Beschlüsse die doppelte Gebühr (20/10) und für Betreuungs- und Vollzugstätigkeiten oft die halbe – 5/10.

Einen Rechner für Notar- und Grundbuchkosten gibt es zum Beispiel bei Immoverkauf24.

Informationen für den Notar

Hat der Käufer den Notar beauftragt, arbeitet er zunächst den Kaufvertrag aus. Dafür braucht er die folgenden Unterlagen bzw. Informationen:

  • Grundbuchauszug, der nicht älter als drei Monate ist, sofern der Notar diesen nicht selbst besorgt
  • Daten des Kaufobjekts
  • Namen und Adressen von Verkäufer und Käufer
  • Kaufpreis und Datum des Kaufs
  • Weitere Informationen über mögliche Mängel, die Höhe des Hausgeldes und welches Inventar eventuell vom Käufer übernommen wird
  • Beteiligte Kreditinstitute
  • Eventuell die Einrichtung eines Notaranderkontos
  • Gegebenenfalls Informationen über den Makler
  • Den Räumungstermin

Checkliste: Diese Unterlagen brauchen Sie als Käufer beim Notar

Das Wichtigste beim Beurkundungstermin ist ein gültiges Ausweispapier. Ob Personalausweis oder Reisepass, ist dabei eher zweitrangig. Wichtig ist, dass Sie auf dem Lichtbild eindeutig zu erkennen sind. Außerdem sollten Sie auch an Ihre Steuer-Identifikationsnummern denken, da diese ebenfalls benötigt wird. Dabei ist wichtig: Ihre Steuer-ID ist nicht identisch mit Ihrer Steuernummer! Haben Sie eine Baufinanzierung für den Kauf der Immobilie aufgenommen, müssen Sie die entsprechenden Unterlagen dafür auch beim Notartermin dabeihaben. Der Kredit wird Ihnen nämlich erst dann ausgezahlt, wenn die neue Grundschuld vorher beim Notar beurkundet wurde. Dafür benötigt der Notar das Grundschuldformular Ihrer finanzierenden Bank. Am besten liegt das Formular bereits ein bis zwei Tage vor Ihrem Termin vor, so dass der Notar die Beurkundung der Grundschuld bereits vorbereiten kann.

Übrigens: Damit zwischen Notartermin und Grundbuch Eintragung nichts mehr schiefgeht, gibt es die Auflassungsvormerkung. Schließlich ist der Käufer noch nicht direkt nach dem Notartermin der rechtmäßige Besitzer.

Checkliste: Diese Unterlagen brauchen Sie als Verkäufer beim Notar

Sollte die Immobilie noch mit den Grundschulden des Verkäufers belastet sein, muss dieser alle Unterlagen zu den entsprechenden Darlehen mitbringen. Da potenzielle Käufer diese Schulden in den meisten Fällen aber nicht übernehmen wollen oder können, muss sich der Notar darum kümmern, dass das Objekt dem Käufer schuldenfrei übergeben werden kann. Außerdem sind folgende Unterlagen mitzubringen:

  • Aktuelle Grundbuchauszüge
  • Flurkarte bezüglich Grundstücksgrenzen
  • Informationen über die Wohn- und Nutzfläche sowie Grundrisspläne
  • Energieausweis
  • Auskunft des Baulastenverzeichnisses (in allen Bundesländern, außer Bayern und Brandenburg, in denen die Baulasten im Grundbuch verzeichnet werden), in dem bestimmte öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers wie z. B. Abstandsflächen-, Zufahrts- oder Stellplatzbaulasten verzeichnet sind
  • Bei Erbbaurechtsgrundstücken: den bisherigen Erbbaurechtsvertrag, in dem die Rechte und Pflichten von Grundeigentümer und Erbbauberechtigtem (insbesondere die Verpflichtung zur Zahlung eines Erbbauzinses) geregelt werden

Tipps: Geld sparen bei den Notarkosten beim Hauskauf – so geht´s

Grundsätzlich gilt, dass die im Gerichts- und Notarkostengesetz festgeschriebenen Notarkosten nach §140 KostO nicht verhandelbar sind. Sie können sich aber als Käufer die Hebegebühr für das Notaranderkonto sparen, indem Sie das Geld direkt auf das Konto vom Verkäufer überweisen. Bei der notariellen Beurkundung der Grundschuld können Sie ebenso sparen. Den meisten Banken reicht als Nachweis auch ein beglaubigter Grundschuldentwurf, welcher deutlich weniger als die Urkunde vom Notar kostet. Außerdem können Sie bei einer geplanten Vermietung die Kosten als Werbungskosten absetzen. Und es ist auch oft ratsam, das Grundstück und die Immobilie separat zu kaufen, sofern das möglich ist.

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