Wohnzimmer in hellen Farbtönen

Machen Sie es wie mit einem Pflaster: Kurz und schmerzlos. Klar, das geht. Einen Mietvertrag zu kündigen muss nicht kompliziert, aufwändig oder langwierig sein. Wenn Sie alle Hintergründe, Abläufe und Fristen kennen, wird es ganz einfach rechtzeitig einen Schlussstrich zu ziehen. Hier erfahren Sie alles, was Sie vorab wissen sollten, damit Sie vor keine Überraschungen gestellt werden, wenn Sie den Mietvertrag kündigen.

Form & Fristen

Sie wollen ausziehen – bevor Sie Ihre Kisten packen, sollten Sie wissen wie Sie aus Ihrem Mietvertrag aussteigen können. Sie haben nämlich zwei Möglichkeiten, beziehungsweise die Wahl zwischen zwei Kündigungsformen: Eine ordentliche und eine fristlose Kündigung. Welche Kündigungsform trifft nun auf Sie zu?

Die ordentliche Kündigung durch den Mieter

Bei der ordentlichen Kündigung müssen Sie sich an die vereinbarte Kündigungsfrist halten. Diese muss im Mietvertrag festgelegt sein. Sie müssen Ihre Kündigung gegenüber dem Vermieter nicht begründen. Der Vermieter muss umgekehrt seine Beweggründe für die Kündigung immer mitteilen.

Grundsätzlich können Sie davon ausgehen, bei  einem unbefristeten Mietverhältnis gilt immer die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Die Mietdauer spielt dabei keine Rolle. Eine kürzere Frist muss im Mietvertrag festgehalten sein.

Damit Sie mit diesen drei Monaten rechnen können, muss Ihre Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen. Ansonsten verschiebt sich die Frist nach hinten auf den Folgemonat.

In jedem Fall entscheidet der Zeitpunkt, an dem der Vermieter Ihre Kündigung erhält, darüber wann Sie aus dem Vertrag aussteigen. Das Datum des Poststempels hat leider keinen Einfluss.

Ausnahmen gelten nur dann, wenn im Mietvertrag ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde. Das könnte bei einem Staffelmietvertrag der Fall sein. Oder wenn eine kürzere Kündigungsfrist im Vertrag festgehalten wurde, eine längere Frist ist nicht möglich. Checken Sie also unbedingt Ihren Vertrag. Wenn in Ihrem Mietvertrag eine längere Frist angegeben sein sollte ist diese unwirksam.

Die fristlose Kündigung

Wenn Sie eine Wohnung fristlos kündigen entfallen die Fristen, allerdings muss sowohl für beide Parteien Vermieter und Mieter eine Begründung vorliegen.

Weiter unten erklären wir noch im Detail unter welchen Umständen eine fristlose Kündigung möglich ist.

Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Wenn Sie allerdings Vermieter sind und einen Mieter kündigen wollen, gelten für Sie andere Voraussetzungen und Fristen.

Einen unbefristeten Vertrag können Sie bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Wenn das Mietverhältnis schon länger als fünf Jahre besteht, verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter auf sechs Monate. Nach einer Mietdauer von acht Jahren verlängert sich die Frist um weitere drei Monate auf insgesamt neun.

Wichtige Ausnahme: In Mietverträgen die vor 2001 abgeschlossen wurden, steht häufig noch eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten für den Vermieter. Mieter können auch Alt-Mietverträge weiterhin mit der üblichen Frist von drei Monaten kündigen.

Noch ein spezieller Fall: Wenn im Mietvertrag eine Mindestmietdauer festgelegt ist, dann können weder Mieter noch Vermieter in diesem Zeitraum kündigen. So ein Kündigungsverzicht kann zum Beispiel für ein bis zwei Jahre gelten, um beiden Parteien Sicherheit zu geben. Maximal sind allerdings vier Jahre erlaubt.

Keine Kündigung notwendig: Wenn ein Zeitmietvertrag abgeschlossen wurde, endet das Mietverhältnis automatisch nach Ablauf der vereinbarten Zeit.

Alles klar? Dann kommen wir zur Praxis und zur eigentlichen Kündigung. Zunächst haben wir für Sie einen Leitfaden zum Erstellen eines Kündigungsschreibens zusammengestellt.

Kündigung des Mietvertrages: Vorlage zum Ausfüllen

Hier finden Sie auf einen Blick was Ihr eigenes Kündigungsschreiben enthalten muss. Sowie eine einfache Vorlage mit allen Punkten zum Ausfüllen.

Eine Kündigung muss folgende Punkte enthalten:

  1. Die Anschrift des Vermieters
  2. Die Adresse der Mietwohnung. Dabei sollten sie so genau wie möglich sein und auch das Stockwerk und die Wohnungsnummer angeben
  3. Den Zeitpunkt der Kündigung
  4. Eine Mitteilung, sowie gegebenenfalls Begründung zur fristgerechten oder fristlosen Kündigung
  5. Wichtig: Die Aufforderung an den Vermieter zur Bestätigung der Kündigung
  6. Ihre Kontaktdaten damit der Vermieter Sie, zur Vereinbarung eines Übergabetermins oder zur Klärung von Fragen erreichen kann
  7. Unbedingt die Unterschrift aller Hauptmieter

All diese Punkte sind auch in unserer Vorlage enthalten. Sie können Sie direkt hier downloaden, ausfüllen, drucken und müssen Sie nur noch abschicken. Apropos abschicken, Ihre Kündigung müssen Sie in jedem Fall schriftlich übergeben.

Übergabe der Mietvertragskündigung

Das Kündigungsschreiben muss postalisch beim Vermieter eingehen. Eine Kündigung per E-Mail, Fax oder gar mündlich ist nicht wirksam.

Damit Sie Fristen sicher einhalten können ist es sinnvoll Ihre Kündigung rechtzeitig und zudem per Einschreiben abzuschicken. Nämlich per Einwurf-Einschreiben, sodass der Postbote den Einwurf des Briefes bestätigt. Mit Übergabe-Einschreiben, indem der Brief persönlich an den Vermieter und nur gegen Unterschrift übergeben wird. Oder sogar per Einschreiben mit Rückschein, wobei  Sie eine schriftliche Bestätigung erhalten, dass der Vermieter Ihr Schreiben erhalten hat.

Wann darf der Vermieter kündigen?

Als Mieter sind Sie grundsätzlich besser abgesichert, da sich der Vermieter an andere Fristen und Auflagen bei der Kündigung halten muss. Trotzdem kann ein Vermieter mit der richtigen Begründung den Mietvertrag jederzeit kündigen.

Gründe die ein Vermieter angeben kann sind

  • Eigenbedarf: Also, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
  • Vertragsverletzungen: Zum Beispiel verspätete Zahlungen, unerlaubtes Mitbenutzen der Wohnung durch dritte oder Verstöße gegen die Hausordnung.
  • Wirtschaftliche Beweggründe: Dann, wenn das Haus abgerissen oder verkauft wird.

In jedem Fall ist der Vermieter verpflichtet seine Gründe offenzulegen. Wenn diese nachvollziehbar sind, müssen Sie die Wohnung innerhalb der Kündigungsfrist übergeben.

Wenn ein Vermieter fristlos kündigen will, muss er andere wesentlich schwerwiegendere Gründe vorweisen können:

  • Eine Abmahnung
  • Zwei Monate Zahlungsrückstand der Miete
  • Unerlaubte Untervermietung (alles zum Wohnung untervermieten gibt es in unserem Artikel dazu!)
  • Andauernde Lärmbelästigung
  • Vertragswidrige Nutzung der Räume, zum Beispiel für ein Gewerbe
  • Störung des Hausfriedens

Ein ganz besonderer Kündigungs-Sonderfall: „Unter einem Dach“: Das bedeutet, dass Mieter und Vermieter gemeinsam in einem Zwei- oder Einfamilienhaus wohnen. Dann darf der Vermieter auch ohne eine Begründung kündigen. Die Kündigungsfrist kann dann je nach Mietdauer zwischen sechs und 15 Monaten liegen.

Wann darf der Mieter kündigen?

Solange kein Kündigungsverzicht besteht, Sie eine ordentliche Kündigung abgeben und sich an Kündigungsfristen halten, können Sie als Mieter ohne Begründung kündigen. Mit Ablauf der Frist steigen Sie, dann aus dem Mietverhältnis aus.

Vor Ablauf der Kündigungsfrist kommen Sie nur unter bestimmten Umständen aus dem bindenden Vertrag.

In manchen Fällen können Sie eine Vereinbarung mit dem Vermieter treffen. Wenn Sie einen geeigneten Nachmieter präsentieren und einen nahtlosen Übergang zwischen den Mietverhältnissen garantieren, könnte sich der Vermieter auf eine solche Vereinbarung einlassen. Dann unterschrieben beide Parteien einen Aufhebungsvertrag, der den bestehenden Mietvertrag auflöst. Darin sollten Sie auch alle Punkte zur Nachmieter-Suche, Abrechnung der Betriebsnebenkosten und der Kaution festhalten.

Schließlich haben Sie noch eine Möglichkeit. Wenn Sie die fristlose Kündigung begründen können, steigen Sie mit sofortiger Wirkung aus dem Vertrag aus.

Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht, wenn er einen der folgenden Gründe angeben kann:

  • Die Gesundheit ist in der Wohnung gefährdet
  • Erhebliche Mängel der Wohnung: Wie regelmäßige Stromausfälle, Lärm- oder Geruchsbelästigungen oder unzureichende Temperaturen im Winter
  • Der Vermieter kommt unerlaubten in die Wohnung
  • Ein Betrugsfall: Zum Beispiel durch die Nebenkostenabrechnung
  • Unvereinbarte Mieterhöhungen

Zunächst gilt: Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung angekündigt, hat der Mieter eine zweimonatige außerordentliche Kündigungsfrist. Aber sollte die Erhöhung durch gestiegene Betriebskosten begründet sein entfällt das Sonderkündigungsrecht.

In jedem Fall lohnt es sich die Betriebskosten offen legen zu lassen, um den Anstieg nachvollziehen zu können.

Mietvertrag kündigen: Die wichtigsten Fakten auf einen Blick

Wir fassen die wichtigsten Punkte nochmals zusammen. Solange kein Sonderfall vorliegt, können Sie sich an diese Checkliste halten:

  1. In einem unbefristeten Mietvertrag hat der Mieter eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.
  2. Die Kündigungsfrist des Vermieters ist nie kürzer als drei Monate.
  3. Das Kündigungsschreiben muss spätestens am dritten Werktag eines Monats postalisch beim Vermieter eingehen. Ab dann gilt die Kündigungsfrist.
  4. Als Mieter müssen Sie eine ordentliche, fristgerechte Kündigung nicht begründen.
  5. Der Vermieter muss seinen Kündigungsgrund offenlegen.
  6. Eine fristlose Kündigung müssen beide Parteien ausreichend und nachvollziehbar begründen.
  7. Bei einer Mieterhöhung der Kaltmiete greift für den Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

Damit ist die Kündigung also erledigt. Sie haben schriftlich gekündigt und sich an alle Fristen gehalten. Was nun?

Wohnungsbesichtigungen

Die Kündigung ist erst dann gültig, wenn der Vermieter sie bestätigt. Daher sollte jedes Schreiben auch den Hinweis mit der Bitte um eine Bestätigung enthalten.

Weitere Steps sind dann:

1. Fertigen Sie gemeinsam ein Protokoll an. Halten Sie fest, was in der Wohnung bleiben kann, was an den Nachmieter übergeben wird, was bis zur Übergabe ausgebessert und repariert werden muss.

2. Sie kümmern sich um alle vertraglich festgelegten Schönheitsreparaturen.

3. Bei der Wohnungsübergabe halten Sie in einem weiteren Protokoll mit Fotos den Zustand der Wohnung fest.

Während dieser Phase können Besichtigungen von potenziellen Nachmietern stattfinden. Allerdings müssen Sie nicht Massenbesichtigungen oder einen täglichen Ansturm auf Ihre Wohnung ertragen. Solange Sie die Wohnung noch nutzen, haben Sie das Hausrecht und müssen Besichtigungsterminen nicht zustimmen. Allerdings können nach Vereinbarung umso schneller aus dem Mietvertrag aussteigen, desto schneller ein Nachmieter gefunden wird.

Wenn der Vermieter Besichtigungstermine durchführen will, muss er Sie ankündigen und mit dem Mieter abstimmen. Wobei maximal ein bis zwei Termine pro Woche erlaubt sind. 

Sobald die Kündigungsfrist verstrichen ist, oder Sie aufgrund eines früheren Einzugs des Nachmieters früher ausziehen, folgen nur noch die letzten Steps:

  • Die Schlüsselrückgabe
  • Die Rückzahlung der Kaution

Kautiongsrückzahlungen

Die Faustregel lautet, der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution mit Zinsen zurückzuzahlen, wenn keine Mietzahlungen oder Nebenkosten offen und vereinbarten Reparaturen ordnungsgemäß erledigt sind.

Nachdem der Vermieter alle diese Punkte geprüft hat, wobei Ihm eine Frist von meist mehreren Monaten zusteht, um vor allem die vereinbarten Schönheitsreparaturen zu checken, muss er die Kaution auszahlen. Diese Frist kann er nutzen, um Schäden, oder nicht ordentlich erledigte Reparaturen und Ausbesserungsarbeiten richten zu lassen. Die Kosten dafür werden mit der Kaution verrechnet.

Wichtig: Nach einer Verjährungsfrist von drei Jahren, erlischt der Anspruch des Mieters auf die Rückzahlung. Wenn Ihr Vermieter die Kaution also nicht innerhalb eines Jahres zurückzahlt, sollten Sie unbedingt regelmäßig nachhaken und darauf bestehen.

Frühestens drei Monate nach der Wohnungsübergabe, können Sie einen Teil der hinterlegten Kaution einfordern.

Alternativ kann auch der Nachmieter die Kaution direkt an den Vormieter auszahlen, sodass eine nahtlose Übergabe der Wohnung ohne Umwege über den Vermieter möglich wird.

Sobald Sie schließlich Ihre Kaution erhalten haben, dürfen Sie sich selbst beglückwünschen. Die Kündigung ist bis zum letzten Step erfolgreich abgeschlossen. Nun können Sie sich voll und ganz auf Ihr neues Heim konzentrieren. Apropos, sind Sie gerade auf der Suche nach neuen Trends, Einrichtungsideen oder einer professionellen Einrichtungsberatung? Dann lassen Sie sich sehr gerne von unseren Experten beraten: