Mietkauf Schlüssel Haus

Eine Wohnung oder ein Haus erst mieten und später kaufen – genau das beinhaltet der Mietkauf. Der Traum vom eigenen Zuhause rückt für viele Menschen damit näher und das ganz unabhängig vom Eigenkapital. Aber was bedeutet der Mietkauf im Detail eigentlich und welche Tipps sind zu berücksichtigen? Wir verraten es Ihnen hier – mit den 7 häufigsten Fragen und unseren Antworten dazu.

1. Was bedeutet Mietkauf im genauen?

Beim Mietkauf handelt es sich um einen Immobilienkauf, bei dem der Mieter das von ihm bewohnte Haus oder die Wohnung nach einer bestimmten Frist kaufen kann. Bis zu diesem Zeitpunkt ist er noch kein Eigentümer der Immobilie, sondern bleibt Mieter. Die Immobilie wird durch die Miete und eine meist vereinbarte Restsumme abgezahlt – damit benötigen Sie theoretisch weder Eigenkapital noch eine Baufinanzierung.

Zu Beginn des Mietkaufes müssen Sie sich zunächst mit dem Verkäufer über den Kaufpreis und die Miete einigen. Beides geschieht bereits bei Abschluss des Mietkaufvertrages. Dieser Vertrag wird meist über 10 bis 20 Jahre geschlossen und muss, wie jeder Immobilienvertrag, notariell beglaubigt werden. Das bedeutet, auch bei einem Mietkauf fallen Notarkosten an. Einen Teil der Miete behält der Verkäufer dabei als Mietzins, der restliche Teil wird beim späteren Erwerb der Immobilie mit verrechnet. Im Mietkaufvertrag kann aber auch vereinbart werden, die gesamte Monatsmiete auf den Kaufpreis anzurechnen. Zusätzlich muss in den meisten Fällen eine Anzahlung von rund 20 Prozent der Kaufsumme geleistet werden.

Wenn Sie sich nach Abschluss des Mietkaufvertrages doch noch gegen einen Kauf entscheiden, ist nicht nur das angezahlte Geld weg. Auch die Entscheidung, ob Sie vom Kauf zurücktreten können, liegt einzig und allein beim Verkäufer. Daher sollten Sie unbedingt bereits im Vertrag eine Rücktrittsklausel vereinbaren und festlegen, dass die Anzahlung bei einer Kaufabsage an Sie zurückgezahlt wird. 

Ist die Mietzeit abgelaufen, kann der Mieter das Objekt zum verbleibenden Restwert kaufen. Wurde kein Restwert vereinbart, wird die Immobilie über höhere Mietzahlungen oder eine längere Laufzeit abgezahlt und geht mit Ende der Mietdauer automatisch an den Käufer über. Können Sie allerdings aus irgendwelchen Gründen die Miete nicht mehr zahlen, hat der Verkäufer das Recht, nach den Bedingungen von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB den Mietvertrag zu kündigen. Somit sind nicht nur Ihre bereits eingezahlten Beträge weg, Sie können dann auch die Immobilie nicht mehr kaufen. Zusätzlich können Schadensersatzforderungen für den Mietausfall gegen Sie erhoben werden.

2. Was sind die Vorteile?

Ein Mietkauf kann in Hinsicht auf die machbare Finanzierung mit monatlichen Raten durchaus von Vorteil sein. Ein großer Pluspunkt ist zum Beispiel, dass Sie weder über Eigenkapital noch eine Baufinanzierung verfügen müssen. Somit ist der Erwerb eines Eigenheims auch mit niedrigerem Einkommen möglich. Möchten Sie den Restwert über einen Immobilienkredit finanzieren, benötigen Sie eine deutlich niedrigere Finanzierungsumme, da Sie einen Teil bereits über die Miete bezahlt haben. Außerdem sind Sie bei einem Mietkauf unabhängig von der Zins- und Mietpreisentwicklung, da beides im Vorhinein vereinbart wurde.

3. Was sind die Nachteile?

Neben den Vorteilen gibt es aber auch eine Reihe an Nachteilen, die ein Mietkauf mit sich bringt. Die wichtigsten haben wir hier für Sie:

  • Die monatliche Miete wird meist nicht in voller Höhe auf den Kaufpreis angerechnet.
  • Die Miete kann höher als ortsüblich ausfallen. Dazu kommen noch der Mietzins, die Anzahlung sowie die Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen und für den Restbetrag. Somit ist der Mietkauf in vielen Fällen deutlich teurer, als wenn Sie die Immobilie sofort gekauft hätten.
  • Sie tragen höhere Sanierungs- und Modernisierungskosten als normale Mieter, da die Immobilie bereits mit Unterzeichnung des Kaufvertrages in Ihr wirtschaftliches Eigentum übergeht. Das Geld für solche Maßnahmen müssen Sie zusätzlich ansparen und im Bedarfsfall anteilig an den Vermieter zahlen.
  • Im Falle von Umbauten haben Sie kein Mitspracherecht. Das erhalten Sie erst, wenn Sie den vollen Kaufpreis gezahlt haben.
  • Sie haben keinen Anspruch auf Förderungen vom Staat.
  • Können Sie Ihrer Zahlungspflicht nicht nachkommen, haben Sie auch kein Recht, Ihre bisher gezahlten Mieten zurückzuerhalten. Das bedeutet, dass nicht nur die Immobilie weg ist, sondern auch das bisher aufgewendete Geld. Zusätzlich kann der Verkäufer Schadensersatzansprüche an Sie stellen. Ab wann Sie in den Zahlungsverzug geraten und mit welcher Frist der Vertrag gekündigt werden kann, wird im Mietkaufvertrag festgelegt.
  • Der Rücktritt vom Vertrag gestaltet sich als sehr schwierig. Eine gute Alternative dazu ist der „Optionskauf“, bei dem sich der Käufer nicht bereits bei Unterzeichnung des Vertrages für einen Kauf entscheiden muss. Das Optionsrecht wird im Grundbuch festgehalten.
  • Mietkauf wird relativ selten angeboten, daher ist die Auswahl an Objekten deutlich geringer. Außerdem sind die Immobilien oft ungünstig gelegen oder in einem mangelhaften Zustand.

4. Was ist der Unterschied zum Optionskauf?

Beim klassischen Mietkaufmodell verpflichtet sich der Mieter, die Immobilie nach Ablauf einer bestimmten Zeit zu einem vorher festgelegten Preis zu kaufen. Im Gegensatz dazu hat der Mieter bei einem Optionskauf das Recht, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen, ist aber nicht dazu verpflichtet. Das ist der Hauptunterschied. Das Optionskaufmodell kann eine Alternative sein, wenn eine normale Bankfinanzierung auf sehr lange Sicht nicht möglich ist. Allerdings müssen Sie Geduld mitbringen, denn der sofortige Erwerb einer Immobilie ist in der Regel nicht möglich.

5. Mietkauf für das Eigenheim ja oder nein – wann ist es sinnvoll?

Der Vorteil eines Mietkaufs ist, dass Sie mögliche Mängel frühzeitig erkennen können, noch vor dem eigentlichen Kauf. Außerdem ist der Kauf eines Eigenheims so auch mit niedrigem Einkommen möglich, da kein Bankdarlehen aufgenommen werden muss. Im ersten Schritt wird nur ein Mietvertrag abgeschlossen. Ein Mietkauf kann für Selbstständige oder Freiberufler sinnvoll sein, da diese auf Grund des schwankenden Einkommens oft Probleme haben, einen Baukredit zu erhalten. Ebenso sinnvoll kann ein Mietkauf innerhalb der Familie sein, beispielsweise wenn die Großeltern ein Haus bewohnen und dies an den Enkel verkaufen möchten. Die Großeltern geben dem Enkel dann einen Privatkredit, dessen Mietzahlung wird Monat für Monat auf den Kaufpreis angerechnet. Durch den Mietkauf kann so der Eigentumsübergang sanft geregelt werden.

Generell wird der Mietkauf sehr selten angeboten, deshalb ist die Auswahl an Objekten weitaus geringer. Dazu kommt, dass die monatliche Miete meist nicht in voller Höhe auf den Kaufpreis angerechnet wird. Die monatliche Miete kann somit auch höher als ortsüblich ausfallen. Hinzu kommen noch der Mietzins und die Anzahlung sowie Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen und für den Restbetrag. Am Ende ist der Mietkauf in den meisten Fällen deutlich teurer, als wenn Sie die Immobilie sofort erworben hätten. Zudem haben Sie kein Mitspracherecht bei Umbauten und erhalten diese erst, wenn Sie den vollen Kaufpreis gezahlt haben. Und zu guter Letzt erhalten Sie bei einem Mietkauf auch keine Förderungen vom Staat.

6. Besser die Baufinanzierung?

Auf den ersten Blick klingt ein Mietkauf sehr reizvoll und günstig. Er wird oft als gute Alternative zur klassischen Baufinanzierung gesehen. Jedoch ist der Mietkauf wirklich nur für Personen interessant, die – auch wenn sie kein Eigenkapital besitzen – trotzdem über ein hohes, gesichertes Einkommen verfügen. Haben Sie etwas Eigenkapital, ist der Immobilienkredit meist günstiger und bietet Ihnen auch die Möglichkeit, Zuschüsse zu erhalten. Außerdem ist ein Punkt ganz entscheidend: Im Gegensatz zu einer Baufinanzierung, gehört Ihnen mit dem Vertragsabschluss die Immobilie noch nicht. Eigentümer bei einem Mietkauf bleibt bis zur vollständigen Bezahlung der Verkäufer.

7. Was sollte der Mietkaufvertrag beinhalten?

Bei einem klassischen Mietkaufvertrag gibt es zum einen den Mietvertrag und zum anderen den Kaufvertrag für den späteren Erwerb des Eigentums an der Immobilie. Beide Verträge müssen notariell beurkundet werden und folgende Fragen sollten dabei abgedeckt sein:

  • In welchem Zeitraum kann sich der Mietkäufer bei einem Mietkauf mit Kaufoption für oder gegen den Kauf der Immobilie entscheiden?
  • Was passiert im Falle einer Insolvenz des Verkäufers. Hier sollte noch vor der Vertragsunterzeichnung eine entsprechende Regelung beider Seiten vereinbart werden.
  • Was passiert beim Todesfall einer der beiden Seiten?
  • Was geschieht mit geleisteten Anzahlungen des Käufers, wenn sich dieser gegen den Kauf der Immobilie entscheidet?
  • Wer übernimmt Zahlungen für Grundsteuer, Instandhaltung, Versicherungen etc.?
  • Durch welche Partei werden anfallende Erschließungs- und Anschlusskosten getragen?

Weitere Tipps zum Mietkauf

Jetzt haben Sie schon jede Menge Informationen rund um den Mietkauf erhalten. Hier haben wir weitere hilfreiche Tipps für Sie gebündelt:

  • Tilgungsanteil der Monatsmiete sollte mindestens bei 80% liegen
  • Sie sollten sich bei einem Mietkauf unbedingt von einem Notar beraten lassen
  • Vergleichen Sie vorher ganz genau die Kosten, um auch zwischen Kaufvertrag und Mietkaufvertrag abzuwägen
  • Eine mögliche Arbeitslosigkeit und Krankheit in Betracht ziehen und bei der Berechnung mit einbeziehen
  • Nehmen Sie Ihre aktuelle und künftige Liquiditätssituation genau unter die Lupe.

Außerdem sollten Sie sich überlegen, wer während der Mietzeit anstehende Sanierungsarbeiten bezahlt und das genau festlegen

Interior Design Service Beispiel Banner Wohnzimmer gross Natural

Wir hoffen, wir konnten Sie inspirieren! Ihr Westwing-Team!


Neue Wohnung? Alles was Sie dazu wissen sollten, erfahren Sie in unserem Artikel dazu!