Maklergebühren Haus Besichtigung Wohnungsbesichtigung Makler

Wer eine Immobilie (ver)kaufen oder (ver)mieten möchte, kommt heutzutage kaum um einen Makler bzw. eine Maklerin herum. Denn auf eigene Faust im Immobilienmarkt erfolgreich zu sein, ist anstrengend – und mit vielen bürokratischen Herausforderungen verbunden. Doch wer zahlt wie viel und worauf sollte man achten? Wir klären alle wichtigen Fragen rund um die Maklergebühr.

Wer zahlt die Maklergebühr und wann?

Die Maklergebühr – auch Maklercourtage bzw. -provision genannt – entsteht immer dann, wenn ein Immobilienmakler einen Kauf- bzw. Mietinteressenten gewinnen konnte und aufgrund seiner Leistungen ein Kauf- bzw. Mietvertrag zustande gekommen ist.

In § 652, Abs. 1 BGB heißt es:

Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

Früher war es üblich, dass der Käufer bzw. Mieter einer Immobilie die Maklergebühr alleine zu stemmen hatte. Heute gibt es dafür entlastende Gesetze: Seit Dezember 2020 gilt für den Immobilienverkauf die Teilung der Maklergebühren. Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnung und Einfamilienhäuser“ besagt, dass die beauftragende Partei mindestens 50 % der Provision zahlen muss. In der Praxis ist es daher gängig, dass sich Käufer und Verkäufer die Kosten hälftig teilen.

Das Gesetz ermöglicht zur Erbringung drei Varianten:

  1. Vereinbart der Makler eine Doppelprovision, vertritt er die Interessen beider Parteien. Käufer und Verkäufer teilen sich die Kosten zu jeweils 50 Prozent.
  2. Eine Partei (meist der Verkäufer) beauftragt den Makler und verpflichtet sich damit, die Courtage allein zu zahlen. Nachträglich holt sie sich einen Teil davon bei der anderen Partei wieder – man spricht von einer Abwälzung. Der Anteil der Gebühren des Käufers wird im Kaufvertrag geregelt. Der Besteller zahlt in diesem Fall mindestens die Hälfte der Maklercourtage.
  3. Eine Partei übernimmt die volle Maklerprovision. Es handelt sich also um eine reine Innen- oder eine reine Außenprovision. Aber: Wenn der Makler auch für den Verkäufer tätig wird, ist es aufgrund des Bestellerprinzips nicht möglich, dass der Käufer die Courtage alleine trägt. 

Wie hoch sind die Maklergebühren?

Maklergebühren entstehen in der Regel nur dann, wenn ein Kaufvertrag abgeschlossen wird. Die Maklercourtage orientiert sich dabei prozentual am endgültigen Verkaufspreis, unterliegt jedoch der Vertragsfreiheit. Das heißt, es gibt keine geregelte Höhe für die Provision.

Trotzdem haben sich über die Jahre übliche Prozentsätze etabliert, die vor allem vom Standort der Immobilie abhängen. Auch wie hoch der Anteil der Innen- und Außenprovision ist – also die prozentuale Kostenübernahme von Verkäufer und Käufer – unterscheidet sich zwischen den Bundesländern.

Ortsübliche Maklerprovision und Verteilung nach Bundesländern:

BundeslandProzentzahl gesamtInnenprovisionAußenprovision
Schleswigholstein7,14 %3,57 %3,57 %
Hamburg6,25 %6,25 %
Niedersachsen5,95 % – 7,14 %0-3,57 %3,57-5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern5,95 %2,38 %3,57 %
Bremen5,95 %5,95 %
Nordhrein-Westfalen4,76-7,14 %3,57 %3,57-4,76  %
Hessen5,95 %5,95 %
Brandenburg7,14 %7,14 %
Berlin7,14 %7,14 %
Rheinland-Pfalz5,95-7,14 %3,57 %3,57-5,95 %
Sachsen7,14 %3,57 %3,57 %
Sachsen-Anhalt7,14 %3,57 %3,57 %
Thüringen7,14 %3,57 %3,57 %
Saarland7,14 %3,57 %3,57 %
Baden-Württemberg7,14 %3,57 %3,57 %
Bayern7,14 %3,57 %3,57 %

Rechenbeispiel

In der Praxis könnte eine geteilte Provision etwa wie folgt aussehen:

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein Haus für den Verkaufspreis von 100.000 €. Der Makler, der Ihnen das Angebot macht, wurde vom Verkäufer beauftragt. Da es sich um eine Immobilie im Bundesland Bayern handelt, einigen Sie sich gemäß der ortsüblichen Gebühren (7,14 %) auf eine hälftig geteilte Provision. Sie zahlen also eine Außenprovision von 3,57%, der Verkäufer übernimmt die restlichen 3,57 % als Innenprovision. Beide Parteien zahlen 3.570 € Maklergebühren. 

Stünde die Immobilie statt in Bayern in Mecklenburg-Vorpommern, könnte sich der Anteil der Provisionen ändern: Sie würden 3,57 % übernehmen, der Verkäufer lediglich 2,38 %.

Dafür zahlen Sie: Aufgaben des Maklers

Makler übernehmen eine ganze Reihe an Aufgaben – von der Immobilienbewertung bis hin zur Schlüsselübergabe. Die teilweise recht hohen Kosten kommen also nicht von irgendwo. Zum Portfolio eines Maklers gehören üblicherweise folgende Leistungen:

  • Immobilienbewertung & Festlegung des Angebotspreises
  • Erstellung von Exposés und Inseraten
  • Kommunikation und Besichtigungen mit Interessenten
  • Prüfung der Interessenten und des Käufers
  • Verhandlung des endgültigen Kaufpreises
  • Organisation aller wichtigen Unterlagen
  • Besprechung des Kaufvertrags mit Käufer und Verkäufer
  • Begleitung beim Notar
  • Wohnungsübergabe

Gut zu wissen: Für einen privaten Hausverkauf hat ein Makler im Schnitt einen Zeitaufwand von rund 80 Stunden.

Maklergebühren für Vermietung

Wussten Sie, dass die Zahlung der Maklerkosten bei Vermietungen anders geregelt wird als bei Verkäufen? Hier gilt in jedem Fall: Die Partei, die den Makler in Auftrag setzt, muss die gesamte Provision übernehmen. Diese Regelung geht aus dem sogenannten Bestellerprinzip hervor.

Das Bestellerprinzip

Seit 2015 gilt für die Vermarktung von Mietimmobilien das Bestellerprinzip: Es setzt diejenige Partei in die Zahlungspflicht, die den Makler bestellt – ergo einen Vertrag mit ihm eingeht. Da das in der Regel der Vermieter ist, werden durch das Gesetz Mieter finanziell entlastet. Außerdem ist bei Vermietungen die Höhe der Maklercourtage gesetzlich gedeckelt – sie darf nicht höher als zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer sein. Das Bestellerprinzip gilt in allen Bundesländern gleichermaßen.

Kann man bei Maklergebühren sparen?

Zugegeben, so eine Maklercourtage hat es wirklich in sich. Viele suchen daher Wege, bei den Gebühren zu sparen. Grundsätzlich ist die einfachste Variante eine ehrliche Verhandlung zwischen Makler, Käufer und Verkäufer. Da Vertragsfreiheit gilt, kann man durchaus Glück haben und einiges an Geld sparen.

Wenn Sie aus beruflichen Gründen umziehen, können Sie die Kosten des Maklers außerdem von der Steuer als Werbungskosten absetzen. Handelt es sich um geschäftliche Räume, kann man die Maklerprovision als Betriebsausgabe absetzen. Auch Immobilien, die nach dem Kauf vermietet werden sollen, können als Anschaffungsnebenkosten steuerlich abgeschrieben werden.

Ansonsten kann nur gespart werden, wenn man den Verkauf einer Immobilie selbst übernimmt. Dafür muss man sich jedoch intensiv mit dem Thema auseinandersetzen, viel Zeit und Nerven einplanen und so manche bürokratische Hürde in Kauf nehmen.

Weitere Tipps

Ganz schön viel, was man in Sachen Maklergebühr wissen muss! Damit Sie beim Immobilienkauf oder bei einer Miete nichts falsch machen, sollten Sie auch die folgenden Tipps beachten:

  • Vergleichen Sie verschiedene Angebote! Es gibt nicht nur marktübliche Provisionen, sondern teilweise auch günstigere Optionen.
  • Wenn der Makler auch Eigentümer der Immobilie ist, darf er keine Maklergebühr verlangen.
  • Die Außenprovision kann in den Verkaufspreis mit eingerechnet sein. Da dies den Gesamtpreis der Immobilie erhöht, steigen dabei auch weitere Kosten, wie etwa die für den Notar.
  • Apropos: Notar- und Gerichtskosten entsprechen etwa 1,5 % des Kaufpreises. Sie müssen gemeinsam mit der Grunderwerbsteuer beim Kauf bezahlt werden. Die Kaufnebenkosten betragen daher schnell zwischen 10 und 12 % des Kaufpreises.
  • Vorsicht: Es kann zu einer doppelten Maklercourtage kommen, wenn eine Immobilie von mehreren Maklern angeboten wird. Auch wenn Käufer und Verkäufer je einen eigenen Makler einschalten, kann es zu einer doppelten Zahlungspflicht kommen, wenn der Vermittlungsanspruch nicht rechtzeitig geklärt wird.
  • Maklergebühren sind kurz nach erfolgreichem Vertragsabschluss fällig. Meist wird ein Zahlungsziel zwischen zwei und vier Wochen vereinbart.
  • Wenn der Maklervertrag unwirksam ist (z. B. weil nachträglich ein Mangel festgestellt wird), muss auch keine Maklergebühr gezahlt werden.
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